Morte del conduttore e subentro dell’erede non convivente nel contratto di locazione

Spesso si fa confusione sugli obblighi gravanti sugli eredi non conviventi del conduttore di un immobile ad uso abitativo. La situazione è la seguente. Tizio abita un immobile in forza di contratto di locazione e decede durante la vigenza del contratto. Gli eredi non convivono con Tizio e si trovano nel dubbio di essere subentrati nel contratto (in quella che era la posizione d Tizio) e, quindi, di dovere eventualmente pagare i canoni e, in ogni caso, di dover comunicare il recesso.

Il problema non sussiste per gli eredi conviventi, perché, così come dispone l’art. 6 della L. n. 393/1978: “In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia così convenuto”. Per espresso intervento della Corte Costituzionale, la successione è prevista anche a favore del convivente more uxorio e del già convivente in caso di presenza di prole naturale.

Non potendosi applicare la disciplina delle locazioni di immobili urbani, si è sostenuto che si dovesse pescare la soluzione nell’art. 1614 del Codice Civile, che così dispone: “Nel caso di morte dell’inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte. Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi.” L’erede, così argomentando, avrebbe l’onere di recedere e, nel frattempo, di pagare i canoni maturati, visto e considerato che il presupposto dell’articolo è il subentro dell’erede nel contratto.

L’interpretazione appena proposta va respinta e ciò va fatto in forza di un orientamento costante della Cassazione, orientamento che sostiene l’inapplicabilità della norma codicistica alla locazione abitativa in virtù dell’emanazione della norma successiva (L. 392/1978), legge speciale che è andata a disciplinare una figura tipica (la locazione ad uso abitativo). Si veda da ultimo la sentenza della Cassazione n. 26670/2017: “Al verificarsi del decesso del conduttore, l’erede non convivente non subentra nella posizione contrattuale del de cuis e, qualora prosegua nel possesso del bene, deve essere qualificato come mero detentore precario.”

Ciò significa che l’erede non convivente dell’inquilino non subentra nel contratto di locazione e che, pertanto, lo stesso dovrà liberare i locali il prima possibile, senza necessità di recesso. Diversamente, verrà ravvisata un’occupazione senza titolo con obbligo del pagamento di una indennità di occupazione. L’erede, ovviamente, risponderà degli eventuali canoni non pagati dal defunto sino al decesso, ma nei limiti della propria quota.