Se la mancata consegna del certificato di agibilità da parte del venditore non dipende da anomalie sostanziali ma soltanto dalla mancata attivazione della procedura amministrativa, l’acquirente ha diritto al solo risarcimento delle spese che ha dovuto sostenere per il rilascio
Tra gli obblighi del venditore di un immobile vi è, ai sensi dell’art. 1477 comma 3 c.c., quello di consegnare al compratore anche tutti i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta. Tra questi documenti rientra anche il certificato di agibilità. La mancanza di quest’ultimo può comportare varie conseguenze, in dipendenza del motivo per cui non è stato rilasciato. Si potrebbe configurare in alcuni casi una vendita di aliud pro alio, se le difformità dell’immobile non sono sanabili in alcun modo; oppure un vizio relativo alla mancanza di qualità essenziali, se vi sono difformità ma sono sanabili; oppure ancora un inadempimento non grave del venditore e quindi non legittimante una risoluzione, qualora non vi siano difformità sostanziali, ma semplicemente non sia stata attivata o sia stata ritardata la procedura per il rilascio del relativo certificato.
La Cassazione, con l’ordinanza n. 10449 di aprile 2025, si è pronunciata proprio su quest’ultima ipotesi, ritenendo che laddove la mancanza del certificato sia solo “formale”, ovvero dipendente da inadempienza del venditore nella richiesta del suo rilascio, ma sussistano tutti i requisiti sostanziali dell’immobile tali da consentire la richiesta e il rilascio dello stesso, al compratore non spetti alcun risarcimento per una diminuzione di valore dell’immobile (che infatti non sussiste). L’acquirente avrebbe soltanto il diritto all’azione di esatto adempimento, dato che un inadempimento del venditore sussiste, e al risarcimento del danno emergente consistente nelle spese sostenute per l’ottenimento dell’agibilità. Non vi sarebbe invece diminuzione del valore commerciale dell’immobile, dal momento che la mancanza dell’agibilità in questi casi non incide sullo stesso.
Nel pronunciarsi in tal senso, il giudice di legittimità ha pronunciato il seguente principio di diritto: “In tema di vendita immobiliare, qualora il difetto del rilascio del certificato di agibilità sia riconducibile ad una carenza meramente formale, ossia alla mancata attivazione della pratica amministrativa diretta ad ottenerne il rilascio, e non già a carenze di natura sostanziale, strutturali e funzionali (sanabili o insanabili) – ossia alla mancanza dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza o inerenti al risparmio energetico –, l’inadempimento imputabile al venditore, ai sensi dell’art. 1477, terzo comma, c.c. – consistente nell’omissione dell’obbligo di rilasciare il relativo documento –, non incide sulla commerciabilità della res (in senso proprio), bensì sulla sola necessità di doverne curare la pratica, con l’esborso dei relativi oneri”.
