ACQUISTO DEL LASTRICO DI EDIFICIO CON DIRITTO DI EDIFICARE IL PROPRIO APPARTAMENTO: LE COLONNE D’ARIA NON COPERTE DAL LASTRICO E DESTINATE AD OSPITARE SERVIZI CONDOMINIALI NON RIENTRANO NELLA PROPRIETA’ ESCLUSIVA
La Cassazione si è trovata a dover risolvere una singolare vicenda in tema di enti e parti condominiali. Alcuni condomini hanno acquistato ciascuno una porzione del lastrico di ogni piano di un edificio ancora in corso di costruzione, di cui erano state realizzate solo le fondamenta, i muri portanti e, appunto, i solai di ogni piano, lasciando libera da pavimentazione una colonna d’aria destinata ad ospitare la corsa dell’ascensore del condominio. Acquistando ciascuno una porzione di lastrico, lo stesso acquistava anche il diritto ad edificare il proprio appartamento sopra quella superficie, di cui sarebbe poi divenuto esclusivo proprietario.
La controversia sorge perché, ad opere di costruzione complete, i proprietari di un appartamento pretendono di avere il diritto di proprietà esclusiva anche del vano facente parte del proprio piano e destinato alla corsa dell’ascensore, mentre gli altri condomini sostengono che tale area sia parte comune, con proporzionale diritto di tutti i condomini in base alle tabelle millesimali, ai sensi dell’art. 1117 c.c. Le ragioni dei ricorrenti sono sostanzialmente le seguenti: nella planimetria allegata al contratto di acquisto della porzione di lastrico l’area in questione figurava come vano ripostiglio, e al tempo non era nemmeno stata presa in considerazione l’idea di realizzarvi un ascensore, con la conseguenza che anche quell’area doveva ritenersi ricompresa nell’acquisto.
La Cassazione, confermando la sentenza di secondo grado, ritiene invece che ciò che rileva ai fini di stabilire se il vano sia esclusivo o condominiale non sia la rappresentazione planimetrica dell’area al momento della stipulazione del contratto, ma l’effettivo contenuto del contratto con cui veniva acquistata la porzione di calpestio, raffrontato con l’effettiva destinazione dell’area stessa dopo la realizzazione delle costruzioni. In altre parole, si doveva ritenere esclusa dalla superficie acquistata l’area in questione, in quanto non ricoperta da piano di calpestio, ed in quanto oggi destinata a svolgere una funzione necessariamente “condominiale”, essendo peraltro stata accatastata da tutti i condomini come vano ascensore. Il principio di diritto espresso è il seguente: “L’acquirente del solaio o lastrico allo stato grezzo di un edificio, con diritto di edificare il proprio appartamento, non diviene proprietario, salvo che diversamente risulti inequivocamente dal titolo, della porzione di colonna d’aria priva di tramezzature e, pertanto, da lui non usufruibile, che andrà a far parte della proprietà condominiale, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ.”.
