Viene posto il problema del limite temporale al diritto in capo al conduttore di chiedere la restituzione delle somme pagate in eccesso rispetto al canone stabilito in un contratto di locazione ad uso abitativo.
Il conduttore stipulava un contratto di locazione ad uso abitativo con previsione di un determinato canone. Per diversi anni, il conduttore versava un canone doppio rispetto al canone previsto contrattualmente. Solo dopo sei anni circa, il locatore faceva stipulare un nuovo contratto con la previsione del canone effettivamente versato. Chiede il conduttore se può pretendere la restituzione di quanto versato in eccesso sul primo contratto.
Sappiamo che – in forza dell’art. 13 della Legge n. 431 del 09.12.1998 – “È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”. Continua lo stesso articolo prevedendo che, nei casi di nullità, il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
Quindi, il conduttore ha diritto alla restituzione di quanto pagato in eccedenza, ma se ne fa richiesta entro il termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato.
Ci si domanda cosa succede se il conduttore ne fa richiesta oltre il termine di sei mesi.
Al quesito ha risposto una sentenza della Cassazione del 2023, n. 9937, che ha stabilito che “costituisce invero jus receptum nella giurisprudenza di questa Corte l’affermazione secondo cui il termine semestrale di decadenza, ivi previsto per l’esercizio dell’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge, fa (soltanto) sì che, se l’azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio dell’eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell’immobile locato; il che si traduce nella inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione.”
In parole semplici, se la richiesta avviene entro il termine dei sei mesi dal rilascio, il conduttore potrà pretendere tutto quanto pagato in eccesso, anche indietro negli anni. Se la richiesta avviene oltre il suddetto termine, il conduttore potrà chiedere solo la restituzione di quanto non si sia nel frattempo prescritto.
Infine, poco importa che – successivamente al primo contratto – sia stato stipulato un secondo contratto. Il termine dei sei mesi varrà sempre dalla effettiva riconsegna dell’immobile e, quindi, dal termine del secondo contratto. Infatti, secondo pacifica giurisprudenza, la modifica della durata della locazione e del canone costituiscono elementi accessori che non novano il rapporto. Deve, in buona sostanza, considerarsi come un unico rapporto continuato nel tempo e modificato sotto aspetti secondari.
Nel nostro caso, quindi, possiamo concludere che il conduttore – non avendo ancora provveduto a riconsegnare l’immobile – potrà fare richiesta della restituzione di quanto versato in eccesso anche addietro negli anni e senza limiti temporali.