Nel mio condominio, le ringhiere dei balconi hanno una struttura in ferro che sorregge delle lastre di vetro. Sono tutti rovinati. Vorrei che si mettessero a posto, ma l’amministratore dice che sono di proprietà dei singoli condomini che – se lo vorranno – potranno intervenire.
Non è possibile sistemarli tutti insieme?
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L’Avvocato risponde
Il balcone aggettante è quello che sporge dalla facciata del condominio ed è considerato, dal punto di vista giuridico e strutturale, un prolungamento dell’appartamento dal quale protende (si differenzia dal balcone incassato, che non si prolunga al di fuori dei muri perimetrali e la cui pavimentazione costituisce il soffitto per l’inquilino che abita al piano di sotto). La loro caratteristica di essere qualcosa di non rientrante nei muri dell’edificio li rende in qualche modo indipendenti ed autonomi rispetto al condominio, essendo privi di una funzione strutturale o di copertura per lo stesso. Proprio in ragione di ciò, la Cassazione, con varie sentenze (vedi Cass. 637/2000, Cass. 15913/2007 e Cass. 21343/2014), li ha considerati una proprietà privata ed esclusiva del proprietario dell’appartamento e non condominiale. E’ questa oggi l’interpretazione giurisprudenziale prevalente, che ritiene il balcone aggettante un accessorio dell’appartamento.
Il problema si pone però con riguardo ad alcuni elementi architettonici che compongono i balconi, che, qualora rivestano una funzione decorativa per la facciata condominiale, devono essere considerati di proprietà comune (vedi Cass. 2241/2012, Cass. n. 6624/2012 e n. 15913/2007), con la conseguenza che le spese per la manutenzione e il rifacimento di essi saranno di competenza di tutti i condomini. Recita la sentenza della Cassazione 2004 n. 14576: “I balconi aggettanti di un edificio in condominio, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa: solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti i condòmini quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole“.
In particolare, vanno intesi come beni comuni, in quanto contribuiscono all’estetica e all’armonia del condominio, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e inferiore del balcone, come per esempio il frontalino e il parapetto, la piantana, la fascia marcapiano, lo sporto, la ringhiera, mentre appartengono al proprietario dell’appartamento (ed a lui competono le spese per il loro rifacimento) il calpestio, la parte interna del balcone e la soletta.
Nel nostro caso si potrebbe discutere se i pannelli di vetro costituenti il parapetto del balcone abbiano o meno una funzione estetica per il condominio. Riprendendo la definizione sopra citata ad opera della Cassazione, tali pannelli potrebbero considerarsi “inseriti nel prospetto dell’edificio”, mentre più opinabile sarebbe la loro funzione di “renderlo esteticamente gradevole”. Qualora si instauri un giudizio sulla questione, c’è la possibilità che tali elementi del balcone vengano ritenuti decorativi ed ornamentali dell’edificio e quindi dichiarati di proprietà comune dei condomini.